房地合一稅制新上路，近幾年如有出售房屋的民眾，今年報稅得特別注意房屋取得時點，按照持有期間的長短，可能適用舊制併入綜所稅申報，或適用新制房地合一！

       所得稅法104年6月5日通過「房地合一」課稅條文修正，今年1月1日起開始實施，但並非房地合一實施後，舊制就不再適用，而是改為「新舊制並行」。民眾若105年出售不動產，仍可能因取得不動產的時點，以及持有期間長於兩年，而適用舊制。

       若於104年出售不動產，仍應適用舊制規定課稅，且持有期間少於兩年，仍需被課徵「奢侈稅」。若是105年以後取得的不動產、在105年以後賣掉，適用房地合一新制；105年出售103年1月2日後取得、但持有不滿兩年的不動產，則應適用房地合一新制規定。但105年出售繼承而取得的房地產，仍然可能就會有適用舊制的問題。

房地課稅舊制規定

       依照舊制規定，土地交易只須按照「公告現值」課徵「土地增值稅」，不須再課徵所得稅。因此，出售房屋的所得應申報為「財產交易所得」，計入個人綜合所得總額，並按照個人適用的累進稅率（5%~45%）進行申報。

       原則上，舊制下個人交易房屋的財產交易所得，應以房屋實際售價、減除相關成本及費用後計算。不過，如果因為不動產取得年限已久，而無法順利計算原始取得成本，則可以透過「設算所得」進行計算，主要有兩種情況：

       第一、如果出售房地總成交金額達一定標準，符合「豪宅」的定義（例如台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元），需先依房地比例計算出「屬於出售房屋的收入」，再根據出售房屋的收入，以15%設算「出售房屋之財產交易所得」；

       第二、如果出售房地總價未達豪宅標準者，出售房屋的財產交易所得，可以依照財政部頒訂的「財產交易所得標準」，按房屋評定現值一定比例，計算出售房屋所得（例如台北市為42%或48%、新北市依地區為14%~36%等）。

       不過，要提醒注意的是，如果在104年出售不動產、且持有期間不滿兩年，仍需課徵奢侈稅：(1)持有一年以下將依照出售總額課徵15%；(2)持有一年至兩年間，將就出售總額課徵10%。

房地合一新制規定

       但如果是於105年出售105年以後取得的不動產，或105年出售103年1月2日後取得，但持有不滿兩年的不動產，原則上應適用房地合一新制規定。計算方式為「以房屋及土地出售總價額，減除相關成本費用，再扣除土地漲價總數額後的餘額」課徵所得稅。

       不過，按規定持有不動產期間長短不同，適用的稅率也不同。例如，持有一年以內稅率為45％，持有兩年以內、超過一年者為35％，持有十年以內、超過兩年為20％、持有超過10年則為15％。

       此外，房地合一新制下，個人出售自住滿六年的房地，還可享有「租稅減免優惠」，所得400萬以內者免稅，超過400萬部份則按10％稅率課徵。

       至於繼承取得房地的部分，若出售於105年1月1日後繼承的房地（而被繼承人於104年12月31日前取得），原則上應適用舊制課稅規定。但考量個人無法控制繼承房地的時點，若能享有新制自住房地的優惠規定，其稅負可能較有利。

       因此，財政部為避免個人自行評估適用舊制，反而造成稅負較重的不利影響，也放寬解釋個人可以選擇按照新制課稅規定，以計算房屋、土地交易所得。

       總體而言，勤業眾信建議，105年起若預計出售或已出售不動產，應仔細確認適用房地合一新制或舊制，特別提醒，符合新制的不動產出售者，原則上不論盈虧，皆需在完成移轉登記日的次日起30日內，向國稅局申報納稅，而不是像舊制規定、在隔年五月併入個人綜合所得稅進行申報。

（作者是勤業眾信聯合會計師事務所會計師莊瑜敏、經理謝秉璟）

2016-05-13 17:40:00 經濟日報 勤業眾信聯合會計師事務所