财政部北区国税局表示，地主提供个人土地与建设公司合建分屋，缴税须注意两大问题，双方房屋土地换出日时点如何认定、及如何开立凭证，另外则是地主出售合建分得的房屋应课征营业税。

       北区国税局指出，这两大问题是民众最容易搞混的纷争，原则上只要属于加值型及非加值型营业税法课征范围，应办理营业登记，课征营业税及营利事业所得税。

       以地主与建设公司双方换出房屋与土地时点如何认定，及应如何开立凭证部分有两大重点，其一为应以房屋所有权移转与地主的登记日为房屋换出日外，其余均应以房屋使用执照核发日为房屋换出日。其二则是合建分屋销售额，按照当地同时期市场销售价格「从高认定」，且须在换出日起三日内开立统一发票。

       至于地主出售合建分得的房屋课税问题，只要办理营业登记都须课征营业税以及营所税，但有两条件排除。其一是个人以其持有非自用住宅用地，或持有未满一年的自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或与营业人合建分屋，出售其所有的房屋，如果该地属都市土地面积未超过3公亩，或非都市土地面积未超过7公亩，就免课征营业税及营所税。

       官员进一步说，上述条件须同时符合非自用住宅用地兴建前持有十年以上者；其二或是兴建后持有自建或分得房屋，销售前土地所有权人或其配偶、直系亲属于该地办竣户籍登记，且无出租或供营业使用满两年者。

       财政部官员也举例说，近日北区国税局查获A君提供其非自用住宅用地与建设公司合建分屋，建设公司于房屋兴建完成办理总登记后，将地主应分得的房屋所有权移转与A君，因A君不符合免办理营业登记规定，其未依规定申请营业登记及报缴营业税，除补征所漏税额90万多元，并裁处一倍之罚锾。

       另外，建设公司也因未依前揭房地互易的规定，开立统一发票给A君，径行跳开予买受人，除短漏开统一发票500万多元，也按规定补征所漏税额26万多元及裁处一倍罚锾外，并按其未依规定开立统一发票给A君，依税捐稽征法第44条裁处100万元罚锾。

2016-06-15 01:10:54 经济日报 记者林洁玲／台北报导